Finanzierung von PV-Anlagen: Contracting vs. Pachtmodell

Photovoltaik gewinnt für die Wohnungswirtschaft zunehmend an Bedeutung, vor allem im Hinblick auf die Erreichung von Klimazielen, der Umsetzung von Mieterstrom-Modellen und die Vorbereitung auf die Installation von Wärmepumpen. Doch viele Unternehmen stehen vor der Herausforderung, dass das notwendige Eigenkapital bereits für andere dringende Projekte, wie Instandhaltungsmaßnahmen und die energetische Sanierung, gebunden ist.

Jan-Niklas, die Wohnungswirtschaft steht vor vielen Herausforderungen, von steigenden Kosten für Instandhaltung bis hin zur Umsetzung von Klimazielen. Wie ordnest du die Rolle der Photovoltaik in diesem Kontext ein?

Photovoltaik spielt eine zentrale Rolle bei der Erreichung von Klimazielen und der Senkung von Energiekosten. Ein besonders spannender Aspekt dabei ist das Thema Mieterstrom. Mieterstrommodelle ermöglichen es, den auf den Dächern von Wohngebäuden erzeugten Solarstrom direkt an die Mieter zu vertreiben. Dennoch sehen wir häufig, dass Unternehmen der Wohnungswirtschaft ihr Eigenkapital (EK) vor allem für Maßnahmen wie Instandhaltungen oder den Ausbau von Wärmesystemen einsetzen müssen. PV und Mieterstrom sind daher oft nicht die ersten Projekte, in die investiert wird, da sie nicht zum Kerngeschäft gehören.

Das erklärt, warum viele Unternehmen zögern, in PV und Mieterstrom zu investieren. Welche Lösungen bietet ihr an, um diese Hürde zu überwinden?

Genau aus diesem Grund haben wir ein Pachtmodell entwickelt, bei dem unsere Kunden PV-Anlagen ohne den Einsatz von Eigenkapital pachten können und zeitgleich Betreiber des Mieterstrommodells sind. Die Erlöse aus dem Mieterstrommodell übersteigen die Pachtzahlungen und operativen Kosten, sodass ein Gewinn erwirtschaftet wird. Somit ermöglicht das Pachtmodell den Unternehmen, EK-neutral an der PV-Wertschöpfung zu partizipieren und gleichzeitig ihre Mieter mit lokal erzeugtem, nachhaltigem Strom zu versorgen.

Das klingt nach einem attraktiven Angebot. Gibt es auch Nachteile bei diesem Modell?

Ein kleiner Nachteil ist, dass bei diesem Pachtmodell ein dritter Partner mit im Spiel ist, nämlich der Verpächter bzw. Finanzierer der PV-Anlagen. Das sind nicht wir, sondern ein externer, etablierter Finanzierungspartner aus der Immobilienwirtschaft. Für die übernommenen Leistungen, wie Finanzierung, Betriebsführung und Wertverlust der Anlagen enthält der Finanzierer eine Prämie.

Dies bedeutet, dass der Mieterstromgewinn zwischen der Wohnungswirtschaft und dem Finanzierer aufgeteilt wird. Der Großteil des Gewinns verbleibt allerdings bei der Wohnungswirtschaft. Im Fall der Eigenfinanzierung verbleibt der Gesamtgewinn bei der Wohnungswirtschaft. Jedoch wird bei der Eigenfinanzierung das Eigenkapital belastet und die technische Betriebsführung muss individuell organisiert werden. Zudem verliert der Kunde an Flexibilität und die Rentabilität auf das eingesetzte Kapital ist geringer als im Pachtmodell.

Wie unterscheidet sich euer Modell vom klassischen Contracting, das oft angeboten wird?

Beim Contracting wird die Wohnungswirtschaft langfristig an den Contractor gebunden. Der Contractor betreibt das Geschäftsmodell auf den Dächern der Wohnungswirtschaft, ohne dass diese wesentlich profitieren. Die Wohnungswirtschaft erhält nur geringe Erlöse aus der Verpachtung der Dachfläche, während der Contractor den lokal erzeugten Strom vermarktet.  

Unser Modell ist anders: Hier bleibt die Wohnungswirtschaft Betreiber des Mieterstrommodells und profitiert ganzheitlich. Wenn die Teilnahmequote der Mieter hoch ist, erhöhen sich auch die Erlöse für die Wohnungswirtschaft. Das schafft wertvolle Anreize für unsere Kunden. Die Wohnungswirtschaft ist deutlich näher an ihrer Mieterschaft dran als ein Contractor, wodurch die Teilnahmequote erfahrungsgemäß deutlich höher ist.

Das klingt nach einer stärkeren Beteiligung der Wohnungswirtschaft. Welche weiteren Vorteile bietet euer Modell?

Die stärkere Beteiligung bezieht sich aber insbesondere auf die Vereinnahmung der Mieterstromerlöse. Energiewirtschaftlichen Aufgaben, wie Abstimmungen mit den Netzbetreibern und den Messstellenbetreibern, übernehmen wir, sodass die Kapazitäten der Wohnungswirtschaft geschont werden.

Neben der direkten Partizipation bieten wir Flexibilität. Die Wohnungswirtschaft kann entweder direkt die Anlage kaufen und ist ab Tag 1 Eigentümer und Betreiber der PV-Anlagen. Alternativ pachtet sie die PV-Anlagen und ist Betreiber des Mieterstrommodells. Zu einem späteren Zeitpunkt haben die Kunden dann die Option das Eigentum an den PV-Anlagen zu einem bereits jetzt fixierten Preis zu erwerben. Der Vorteil hierbei: Die Kunden erhalten eine günstige Anschlussfinanzierung aus der Anhäufung der bis dahin erzielten Gewinne aus dem Mieterstrommodell. Kurzum: Kein langfristiges Abhängigkeitsverhältnis bei maximaler Flexibilität.

Viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft haben möglicherweise nicht die Ressourcen oder das Know-how für den Betrieb solcher Mieterstrommodelle. Wie adressiert ihr diese Herausforderung?

Richtig, die meisten haben keine Expertise in den Bereichen Reststrombezug, Messstellenbetrieb oder Abstimmungen mit dem Verteilnetzbetreiber – das gehört einfach nicht zu ihren Kernkompetenzen. Hier empfehlen wir, wie oben angedeutet, die Fokussierung auf die Kernkompetenzen und folglich das Outsourcing energiewirtschaftlicher Tätigkeiten an uns. Unsere Kunden profitieren kurzfristig von unserer Expertise und können langfristig ihr eigenes Know-how aufbauen, ohne bereits jetzt Personal aufbauen zu müssen.

Wenn ein Wohnungsunternehmen das PV-Komplett-Angebot in Anspruch nimmt, also die Anlagen pachtet und das Projektmanagement sowie energiewirtschaftliche Tätigkeiten auslagert, bleiben dann überhaupt noch Mieterstrom-Erlöse übrig?

Ja, definitiv. In unseren Beratungsgesprächen zeigen wir Wirtschaftlichkeitsrechnungen über die gesamte wirtschaftliche Laufzeit der PV-Anlagen auf Portfolio- und Objektebene. Ganz klar ist: Egal welches Modell das Wohnungsunternehmen wählt, unter passenden Rahmenbedingungen stellt das Mieterstrommodell eine signifikante Refinanzierungsquelle für Instandhaltungsmaßnahmen und die energetische Sanierung dar.

Wie sieht es mit der Finanzierung aus? Welche Vorteile bringt euer Modell in diesem Bereich?

Ein großer Vorteil ist, dass wir mit Finanzierungspartnern zusammenarbeiten, die in der Immobilienwirtschaft etabliert sind, bereits langjährige Beziehungen zu Banken pflegen und große Kapitalvolumen unmittelbar zur Verfügung stellen. Dadurch entfällt für die Wohnungswirtschaft nicht nur der Einsatz von Eigenkapital, sondern auch der Aufwand, selbst einen Kredit zu verhandeln. Zudem entfallen administrative Hürden sowie eine komplizierte Bonitätsprüfung. Die hohe Umsetzungsgeschwindigkeit ermöglicht die rasche Umsetzung der PV-Errichtung und Partizipation an den Gewinnen aus dem Mieterstrommodell.

Das klingt nach einem Rundum-sorglos-Paket für die Wohnungswirtschaft?

Genau, das ist unser Ziel. Wir wollen den Unternehmen die Einstiegshürden nehmen und gleichzeitig eine nachhaltige Lösung bieten, bei der sie langfristig profitieren.

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