Die Immobilienbranche leidet derzeit unter vielen Belastungen, unter anderem an explodierenden Baustoffpreisen und hohem Fachkräftemangel. Im Bestand ist sie mit hohen Modernisierungsausgaben konfrontiert, um Klimaziele zu erreichen und damit steigende CO2-Kosten sowie Wertverluste zu vermeiden. Was bei der gesamten Diskussion kaum Beachtung findet: Durch intelligente Digitalisierung ließen sich massive Effizienzgewinne und Einsparungen erreichen sowie neue Geschäftsmodelle auf den Weg bringen. Jetzt ist die Zeit, die verschlafene Digitalisierung nachzuholen, sämtliche Prozesse und Instrumente neu, also innovativ, zu denken und damit am Ende effizienter und wirtschaftlicher zu agieren.
Wirtschaftlich ineffiziente Abläufe und Strukturen fielen jahrelang nicht ins Gewicht. Zu gut ging es der Branche, zu hoch waren die Gewinne, zu positiv die Geschäftsaussichten. Doch das ändert sich gerade. Angesichts massiver Kostensteigerungen sowie der Aufgabe, die uns die Klimaziele und damit anstehende energetische Sanierungen abverlangen, muss und wird es einen massiven Innovationspush geben. Gleichzeitig stehen angesichts der erforderlichen CO2-Einsparungen notwendige Investitionen an, deren Effizienzgrad möglichst hoch sein muss.
Eine intelligente Digitalisierung ist hier ein bedeutender Faktor. Das bedeutet nicht nur die digitale Vereinfachung bekannter Prozesse, sondern eine Transformation der Vorgehensweise und damit die Abkehr von alten Denkmodellen und Abläufen. Zwar halten laut einer aktuellen Studie des ZIA und von EY 91 Prozent der Befragten den Einsatz digitaler Lösungen für erfolgversprechend – und 90 Prozent sehen durch sie ein Potenzial für Energieeinsparung und nachhaltige Ressourcennutzung. Doch gleichzeitig ist festzustellen, dass Innovationen in der Branche noch immer viel zu wenig Raum einnehmen. Viele Verantwortliche – Planer, Architekten, Finanzierer etc. – sehen in der Digitalisierung nicht das vollständige Potenzial, um die notwendigen Transformationsschritte in Richtung einer klimaneutralen und gleichzeitig wirtschaftlich erfolgreichen Immobilienbranche zu gehen.
Doch gerade jetzt ist die Immobilienbranche auf Effizienzgewinne durch neue Prozesse angewiesen. Die anstehende Dekarbonisierung bietet dabei die Chance, notwendige Weichenstellungen in Richtung einer intelligenten Digitalisierung neu auszurichten. Denn Wirtschaftlichkeit funktioniert nicht ohne eine mittel- bis langfristige Dekarbonisierung. Und eine erfolgreiche Dekarbonisierung funktioniert nicht ohne eine entsprechende Wirtschaftlichkeit.
Ökologie und Ökonomie müssen zusammen gehen
Das bedeutet, dass die Klimaneutralität zwar so schnell wie möglich erfolgen, aber nie zu einer betriebswirtschaftlichen Hängepartie führen sollte. Deshalb ist es von hoher Bedeutung, bereits am Anfang eines Modernisierungsprozesses eine Finanzierungsstrategie auszuarbeiten.
Das betrifft zum einen die Aufbereitung von Daten: Transparenz, Struktur und eine Vergleichbarkeit im Portfolio. Nur mit einem übersichtlichen, stets aktualisierten Dashboard kann die Basis für eine passgenaue Modernisierungsstrategie geschaffen werden, kann jederzeit auf Basis von Fakten die Modernisierungsstrategie angepasst werden – Fakten, die angesichts einer massiven Menge an Daten nur durch Digitalisierung verarbeitet bzw. verstanden werden können.
Gleiches gilt für die Analyse des idealen Modernisierungskonzepts. Software-basierte Simulationen und Analysen ermitteln nicht nur den besten Modernisierungsplan und damit zusammenhängend die notwendigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Genauso braucht es am Ende Digitalisierung, um die Anlagentechnik zu monitoren, optimiert zu betreiben und abzurechnen.
Ansätze zur Dekarbonisierung lassen sich oft übertragen
Wir haben im Zuge der Erarbeitung einer idealen Klimastrategie vor allem vier wichtige Erkenntnisse gewonnen:
- In aller Regel ist das Immobilienportfolio zu groß, um anhand von Einzelbetrachtungen zu entscheiden, welche Immobilien bei der Sanierung priorisiert werden.
- Dazu ist von hoher Bedeutung, nicht nur Investitionen und Fördermittel zu betrachten, sondern den Gesamt-Business-Case, der auch die Betriebsphase einschließt.
- Hierbei sind die CO2-Vermeidungskosten die entscheidende Zielgröße. Sie erfordern eine entsprechende Berechnung.
- Emissionseffizienz und Einfachheit in der Umsetzung sind nur mit standardisierten Konzepten erreichbar, die dann auf ganze Quartiere ausgerollt werden können.
Doch dafür braucht es intelligente Software und den professionellen Umgang mit möglichst hochwertigen, aktuellen Datenbeständen.
Das folgende Beispiel macht die entsprechenden Potenziale deutlich:
Angesichts tausender Simulationen von Energiekonzepten mit unserer Software konnten wir in der Ableitung einer Klimastrategie bei einem klassischen Kunden zehn Zielkonzepte für die Dekarbonisierung seines gesamten Portfolios entwickeln. Bei der genaueren Analyse wurde deutlich, dass mit nur vier Konzepten mehr als 80 Prozent der CO2-Reduktion erreicht werden können, auf zwei Konzepten basierten sogar 50 Prozent der gesamten Minderung.
Das heißt: Die Ansätze sind oft ähnlich, die Lösungen können auf viele Immobilien und Quartiere übertragen und wie aus einem Baukasten kombiniert werden. Wir können sie digital auf ein ganzes Portfolio anwenden und dabei Kosten und Erlöse und weitere Bestimmungsfaktoren ermitteln. Diese Effizienzgewinne gelingen nur mit Digitalisierung.
Jedoch sollten sie auch den Faktor „neue Geschäftsmodelle“ nicht außer Acht lassen. Nicht nur aufgrund neuer politischer Weichenstellungen, beispielsweise das anstehende Solarpaket I, werden Modelle wie Mieterstrom und Elektro-Ladeinfrastruktur wirtschaftlich immer lukrativer und zur sinnvollen Refinanzierungsquelle. Auch heute schon lassen sich anstehenden Modernisierungsaufgaben damit valide gegenfinanzieren.
Wer in der aktuellen Phase neue digitale Möglichkeiten intelligent einsetzt, um die Dekarbonisierung mit entsprechenden Weichenstellungen für die wirtschaftliche Prosperität zu verbinden, wird am Ende erfolgreich sein.
