In der Immobilienwirtschaft herrscht derzeit eine gewisse Unruhe. Ob Beteiligung an den CO2-Kosten, EU-Taxonomie oder die Pläne der Bundesregierung rund um eine nachhaltige Wärmeversorgung: Langsam dämmert der Branche, dass es richtig teuer werden kann, wenn sie nicht den Weg in Richtung Klimaneutralität einschlägt. Doch genauso wie die Passivität der letzten Jahre falsch war, so wenig sinnvoll wäre es jetzt, überstürzt zu handeln. Aktuell ist eine durchdachte und stimmige Klimastrategie so notwendig wie nie, um CO2-basierte Kosten zu vermeiden, drohendem Wertverlust entgegenzutreten und Investitionen durch neue Refinanzierungsquellen zu kompensieren. Doch was heißt das eigentlich?
Wer sein Immobilienportfolio nachhaltig und wirtschaftlich aufstellen will, sollte sich vergegenwärtigen, was eine zielgerichtete und intelligente Klimastrategie ausmacht. Um dabei einen klaren CO₂-Minderungspfad aufzuzeigen, gilt es zunächst, wesentliche Kennzahlen zu sammeln. Dazu zählen Investitionen, Erlöse, Betriebskosten und Cash-Flows. Sie geben Planungssicherheit und dienen als Grundlage für kommende Investitionsentscheidungen. Darüber hinaus müssen die Unternehmensziele klar definiert werden: Geht es darum, schnell möglichst viel CO₂ zu vermeiden oder soll der beste Gesamt-Business-Case, unter Kosten-Nutzen-Gesichtspunkten, erreicht werden?
Eine Klimastrategie braucht ein strukturiertes Vorgehen
Doch das ist nur der erste Schritt. Entscheidend ist die Frage, wie eine kundenindividuelle Klimastrategie entwickelt und dann auch umgesetzt wird. Hier ist ein Punkt essenziell: Es sollten standardisierte und bewährte Energiekonzepte für Referenzobjekte herangezogen werden, um ein serielles Vorgehen über mehrere Objekte zu ermöglichen. Denn weitaus öfter als von vielen Immobilienbetreibern vermutet, gibt es hier gewisse Muster, die eine Extrapolation und damit eine Serialisierung ermöglichen. Damit kann die Umsetzungsgeschwindigkeit und die Kosteneffizienz massiv gesteigert werden. Darüber hinaus gilt es, ein digitales Management der Dekarbonisierung zu verfolgen – vom Monitoring über die Steuerung bis zum Reporting sollten alle Schritte softwaregestützt transparent und nachvollziehbar sein.
Entscheidend bei der Klimastrategie ist ein klar strukturiertes Vorgehen: Wir empfehlen drei Prozessschritte – hier bewusst auf die wesentlichen Punkte heruntergebrochen:
- Datensammlung und Analyse: Hier geht es um die Analyse eines CO₂-Footprints und der energietechnischen Gebäudeeigenschaften im Portfolio, also eine gute Datenbasis. Was weiß ich über meine Immobilien? Welche Daten muss ich noch einholen? Dies dient der Bildung von homogenen Clustern im Rahmen des Gebäudebestands nach vorher definierten Kriterien und ist die Grundvoraussetzung für die erwähnte Serialisierung.
- Potenzialanalyse: Bei der Potenzialanalyse wird zunächst ein Referenzobjekt pro Cluster herangezogen, um darauf basierend ein cross-sektorales und wirtschaftliches Energiekonzept zu entwickeln. Heißt: Von einem Objekt können Erkenntnisse für andere, vergleichbare Liegenschaften abgeleitet werden. Anschließend wird die Pilotierung in einem einzelnen Objekt vorangebracht, gefolgt von der Extrapolation. Bei dieser wird eine systematische Übertragung der Referenzergebnisse auf das gesamte Portfolio mit Hilfe von Bezugsgrößen vorgenommen.
- Roadmap: Im dritten Block erfolgt die Priorisierung der bestehenden Liegenschaften und darauf aufbauend eine zeitliche Abfolge für die Sanierung. Hier werden die Kriterien angewendet, die im Rahmen der Potenzialanalyse definiert wurden. Hinzu kommen zudem gesetzliche Faktoren oder bereits geplante Maßnahmen. Anschließend kommt es zum finalen Roll-out der erarbeiteten Strategie für das gesamte Portfolio.
Im Rahmen dieses Prozesses gilt es natürlich, den Status quo und bestehende Potenziale festzuhalten: Beispielsweise ist bedeutend, welche Technologie(n) zur Wärmeerzeugung eingesetzt werden können – eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, eine Sole-Wasser-Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme?
Der serielle Roll-out nach der erläuterten Serialisierung erfolgt dabei weitestgehend nach dem gleichen technischen und wirtschaftlichen Konzept. Dabei ist wichtig, zentrale Kennzahlen und Meilensteine entlang der Roadmap zu definieren und die Umsetzung darüber immer im Blick zu halten.
Neue Geschäftsmodelle dienen der Refinanzierung
Was viele Immobilienunternehmen dabei immer noch vergessen, sind neue Geschäftsmodelle, die als Refinanzierungsquelle dienen. Mit Mieterstrom und / oder der Elektromobilität lassen sich Renditen von bis zu 10 Prozent erzielen. Das heißt, dass die Modernisierung eines Immobilienportfolios zwar Investitionen erfordert, aber auch Kosten verringert (beispielsweise durch eine niedrigere CO₂-Steuer), Wertverlust der Immobilien verhindert und am Ende durch neue Geschäftsmodelle profitabel sein kann.
Drohende Kosten für unsanierte Häuser sollten als Chance begriffen werden, endlich ins Machen zu kommen. Mit der richtigen Klimastrategie gelingt es, Immobilienportfolios zukunftssicher aufzustellen, durch die Modernisierung mittelfristig Kosten zu vermeiden und Erlöse zu erwirtschaften. Gehen Sie es an!
