Der Traum eines jeden Wohnungsunternehmens: Ein Portfolio mit minimalem ökologischem Fußabdruck. Klimaneutral von heute auf morgen. Der Weg zum klimaneutralen Portfolio, das sich durch Energieeffizienz, ressourceneffiziente Energiegewinnung und intelligente Mieterlösungen auszeichnet, ist jedoch weit.
Ihr größter Vorteil: Sie stehen nicht allein vor diesem Weg. Gemeinsam mit führenden Wohnungsunternehmen haben wir Hunderte von Liegenschaften analysiert und mehrere Dutzend Klimastrategien entwickelt. Dabei ließen sich Stellschrauben identifizieren, die für jedes Immobilienunternehmen auf dem Dekarbonisierungspfad von höchster Relevanz sind.
Erfahren Sie, welche Praktiken sich bei anderen Immobilienunternehmen in Sachen Klimaneutralität bewährt haben und treffen Sie richtungsweisende Entscheidungen für ein klimaneutrales Portfolios. Nutzen Sie als Nachhaltigkeitsverantwortliche:r oder Geschäftsleitung eines Wohnungsunternehmen diesen Artikel als Leitfaden, um die nächsten Schritte für Ihr klimaneutrales Portfolio festzulegen.
4 Stellschrauben bei der Realisierung eines klimaneutralen Portfolios
Die Klimastrategie ist Ihr unternehmerisches Handbuch. Sie bildet die Basis, auf dessen Grundlage Sie Ihr nachhaltiges Portfolio realisieren. Sie gibt an, wie, wann und welche Maßnahmen notwendig sind. Und liefert einen Überblick über mögliche Optimierungsmaßnahmen und priorisiert dieser unter der Berücksichtigung technischer, wirtschaftlicher und unternehmensinterner Kriterien für die Erreichung der festgelegten Klimaziele.
1. CO2-Vermeidungskosten als Steuerungskriterium für den Dekarbonisierungspfad
Ein gängiges Vorgehen in den vergangenen Jahren war, die Gebäude mit der schlechtesten Energiebilanz bei der Sanierung zu priorisieren. Die Sanierungen nach dem sogenannten Worst-First-Prinzip wurden lange Zeit auch politisch diskutiert. Heute ist klar: Die Sanierung nach dem Worst-First-Prinzip ist nicht zwingend die wirtschaftlichste Lösung. Oftmals führt diese Strategie nämlich zu hohen Investitionen am Anfang der Modernisierung. Und das führt im nächsten Schritt dazu, dass langfristig nicht genug Geld für die nächsten Projekte vorhanden ist.
Um das Dekarbonisierungspotential des Gesamtportfolios vollständig zu erfassen, müssen sowohl technische, wirtschaftliche und unternehmensinterne Kriterien in der Analyse berücksichtigt werden. Es macht einen Unterschied, ob möglichst schnell eine möglichst große CO2-Reduktion im Portfolio angestrebt werden soll oder ob das Motiv ein ausgewogener Gesamt Business-Case ist, bei dem das ideale Kosten-Nutzen Szenario, also Emissionseffizienz, ermittelt werden soll.
Unsere Erfahrung zeigt: Ein Blick auf alternative Priorisierungs-Reihenfolgen wie beispielsweise die Priorisierung nach CO2-Vermeidungskosten lohnt sich. Statt sich auf Gebäude mit den höchsten Emissionswerten zu fokussieren, werden hier die Gebäude priorisiert, durch die sich bei einem Technologiewechsel die höchste Menge CO2 einsparen lässt. Aus Kosten-Nutzen-Sicht hat sich die Frage nach den CO2-Vermeidungskosten bewährt: Hier wird ermittelt, was kostet die Modernisierung eines Kilogramms CO2 im Portfolio. Diese Priorisierung der Maßnahmen nach CO2-Vermeidungskosten ist eine der Stellschrauben, die wir in der Zusammenarbeit mit mehr als 150 Wohnungsunternehmen ermittelt haben. Lesen Sie hier, wie Sie Ihre Strategie evaluieren können, um ihr volles Potential auszuschöpfen.
Praxisbeispiel: Einer unserer Kunden konnte durch die Priorisierung nach CO2-Vermeidungskosten im Vergleich zu der Priorisierung nach dem Alter der Heizungen 12 Mio. € einsparen. Bei dem momentan steigenden CO2-Preis könnten über die Jahre zudem zusätzlich 9,5 Mio. € an Steuerkosten eingespart werden.
2. Standardkonzepte und Synergien auf dem Dekarbonisierungspfad
Pilotprojekte, d.h. die Modernisierung von Einzelobjekten, waren in der Vergangenheit ein gängiges Vorgehen. Bei der ganzheitlichen Betrachtung des Portfolios kann das Modernisierungspotenzial aber effizienter und wirtschaftlicher genutzt werden.
Vorteil Nr. 1: Durch die Bildung von Gruppierungen innerhalb des Portfolios lassen sich Synergien besser nutzen. Erfahrungsgemäß lassen sich sechs bis zwölf Konzepte ermitteln, die Ihr gesamtes Portfolio abdecken und die Sie wie eine Blaupause wiederverwenden können.
Vorteil Nr. 2: Wenn Sie direkt zu Beginn die Standardkonzepte für Ihr gesamtes Portfolio kennen, lassen sich Bedarfe frühzeitig festlegen und Kosteneinsparungen erzielen. Beispielsweise durch die Bestellung der Gesamtanzahl an benötigten Wärmepumpen. Häufig lassen sich hier günstigere Preise vereinbaren, wenn sie in einer höheren Stückzahl bestellt werden. Das Gleiche gilt für die Vertragsvereinbarungen mit Dienstleistern: Handwerker sind bereits jetzt schwer zu finden und teuer. Vereinbaren Sie frühzeitig Einsatzzeiten und schließen Verträge, profitieren Sie von besseren Konditionen und umgehen den immer stärker zunehmenden Fachkräftemangel.
In der Praxis: Die Erfahrung aus der Praxis hat gezeigt, dass zwei Energiekonzepte die Emission bis zu 50% reduzieren und vier Konzepte bis zu 80%. Im Fall eines unserer Kunden reichen sechs Konzepte aus, um das gesamte Portfolio klimaneutral aufzustellen. 75% davon sind Luft/Wasser-Wärmepumpen Konzepte. Die Verteilung kann je nach Aufstellung Ihres Portfolios anders aussehen, es sollten aber nie mehr als zwölf Konzepte zum Einsatz kommen.
3. Defossilisierung statt Dämmung priorisieren
Ein weiterer Mythos der letzten Jahre ist, dass die Dekarbonisierung des Portfolios vor allem über die Dämmung der Gebäude läuft. Statt sich aber auf die Effizienzsteigerungen über die Dämmung zu konzentrieren, können Sie in vielen Fällen aber stattdessen die Defossilisierung vorziehen. Eine Mehrzahl der Gebäude (60-70%) kann so durch die Elektrifizierung der Wärmeversorgung mittels (hybrider) Wärmepumpenkonzepte erreicht werden, sofern keine flächendeckende Anbindung an die Fernwärme möglich ist.
Schauen Sie sich also Ihr Portfolio genau an und hinterfragen Sie Modernisierungskonzepte, die Sie schon in den ersten fünf Jahren sehr viel Geld kosten.
4. Mieterstrom: Lokale Vermarktung von PV-Strom in einem Mieterstrommodell
So oder so: Die Dekarbonisierung Ihres Portfolios wird teuer. Und gerade weil der Prozess so teuer und langwierig ist, sollte die Erschließung weiterer Einnahmequellen geprüft werden, um dies zu finanzieren. Entscheiden Sie sich jetzt dafür PV-Anlagen zu verbauen und die erzeugte Energie im Rahmen eines Mieterstromangebots zu vermarkten, etablieren Sie kurzfristig ein neues Geschäftsmodell. Die daraus generierten Einnahmen können direkt in weitere Dekarbonisierungsmaßnahmen reinvestiert werden. So lässt sich fehlendes Investitionspotential durch die Priorisierung entsprechender Modernisierungsmaßnahmen ausgleichen.
In der Praxis: Bei einem unserer Kunden wurde beispielsweise errechnet, dass durch Mieterstrom Gesamtpotentiale von 14 Mio. € bis 2045 freigeschaltet werden könnten. Gerechnet wurde hier mit einer Mieterstromdurchdringung von 50%.
Treffen Sie richtungsweise Entscheidungen für Ihr Portfolio: Dekarbonisierungspfad jetzt entwickeln
Die Erfahrungen aus bisherigen Klimastrategien zeigen: Sie müssen bei der Entwicklung Ihrer Klimastrategie nicht bei Null starten. Greifen Sie auf vorhandenes Wissen zurück, um jetzt proaktiv Schritte einzuleiten, die über die Zukunft Ihres Portfolios bestimmen.
Profitieren Sie von dem Wissen von der Zusammenarbeit mit über 150 Wohnungsunternehmen und generieren Sie finanzielle und soziale Vorteile für Ihr Unternehmen und Ihre Stakeholder. Sie möchten weitere Erkenntnisse aus unseren abgeschlossenen Projekten für sich nutzen? Oder Sie möchten mehr über unsere Vorgehensweise erfahren? Sehen Sie sich dazu die Aufzeichnung unseres Webinars "Vorteile einer digitalen Klimastrategie" an oder vereinbaren Sie ein persönliches Gespräch.
