Mieterstrom – Lösung und Chance für die Immobilienwirtschaft

Lokal, profitabel, selbstständig umgesetzt: Die dezentrale Lösung zum Klimaschutz

6 Min. Lesedauer

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von Dr. Karsten Schmidt, Autor
Erschienen am 29.04.2020

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Erschienen am 29.04.2020

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1. Der Gebäudesektor muss jetzt im Klimaschutz tätig werden

Im Jahr 2018 wurden im Sektor „Gebäude“ 117 Millionen Tonnen CO2 Emissionen erzeugt. Hierzu zählen die Immobilien der privaten Haushalte sowie von Gewerbe, Handel und Dienstleistern. 117 Millionen Tonnen sind dabei nur die direkten Emissionen, hauptsächlich produziert durch Verbrennungsprozesse in Gebäuden für Raumwärme und Warmwasser, und entsprechen etwa 14% der gesamten Treibhausgasemission in Deutschland. Berücksichtigt man zudem die indirekten Emissionen, die für die Strom- und leitungsgebundene Wärmeversorgung des Gebäudebereichs in der Energiewirtschaft anfallen, ist der Anteil des Gebäude­sektors an den Emissionen etwa doppelt so hoch.

Deutschland verfügt somit noch über erhebliches Einsparpotential, wenn es um die CO2 Reduktion im Gebäudesektor geht.

Das sieht auch Bundesumweltministerin Svenja Schulze so. Im aktuellen BMU Bericht zu den deutschen Treibhausgasemission 2019 sieht man eine Gesamtfreisetzung von 805 Millionen Tonnen CO2. Das ist ein Rückgang von rund 54 Millionen Tonnen und somit stolzen 6,3% der Emissionen im Vergleich zum Vorjahr. Gründe für diesen Rückgang sieht die Bundesumweltministerin unter anderem in dem erfolgreichen Ausbau der regenerativen Energien und dem Abschalten erster Kohlekraftwerke. Während sie die Ergebnisse in der Energiewirtschaft ausdrücklich lobt, sieht sie noch wesentliche Potentiale im Verkehr und im Immobiliensektor.

Bis 2030 will Deutschland seine Emissionen laut Klimaschutzgesetz um mindestens 55 Prozent mindern. Gerade für die Immobilienbranche birgt dies eine gewaltige Chance: Sie kann einen erheblichen Beitrag zum Erreichen der Klimaschutzziele leisten und gleichzeitig ein neues profitables Geschäftsmodell für sich aufbauen.

Die Lösung heißt Mieterstrom.

Um » Mieterstrom« genauer zu erklären, werfen wir einen Blick auf die Immobilienwirtschaft, ihre Situation am Energiemarkt, den Herausforderungen, denen sie gegenübersteht und welche Lösungen es für sie gibt.

2. Die sinkende Einspeisevergütung

Solarstrom in Deutschland ist bereits eine Erfolgsgeschichte. Heute in 2020 liefern mehr als 1,7 Millionen PV-Anlagen rund 9% des in Deutschland produzierten Stroms – und der Anteil der Photovoltaik an der Stromerzeugung steigt kontinuierlich weiter. Doch bei Betrachtung der Eigentümerstruktur der Photovoltaikanlagen in Deutschland zeigt sich, dass die Immobilienbranche (hier anteilig in Gewerbe vertreten) hinter ihren Möglichkeiten zurückbleibt.

Abbildung: Anteile der Eigentümer an der Ende 2016 betriebenen PV-Kraftwerksleistung[1]

Mit einer konsequenten Erschließung verfügbarer und bislang ungenutzter (Dach-)Flächen würde die Immobilienbranche, das Thema Solarstrom auf die nächste Stufe heben. Doch die erzielbaren Renditen volleinspeisender PV-Anlagen schrumpfen aufgrund der sinkenden Einspeisevergütung, was die Investitionen von Immobilienunternehmen in Solarenergie bremst.

Die Einspeisevergütung für PV-Strom sinkt schneller als bei jeder anderen regenerativen Energiequelle, in den letzten 15 Jahren ca. 80% bei Kleinstanlagen und 90% bei Anlagen mittlerer Größe. Die Gründe dafür sind die rückläufigen staatlichen Subventionen, die in den 90er und frühen 2000er Jahren gezahlt wurden, um das Thema Solarenergie schnellstmöglich voranzutreiben. Nun muss die Produktion von PV Anlagen nicht mehr in einem solchen Ausmaß gefördert werden, da sie durch Effizienzsteigerung und Kostenreduktion bei der Fertigung wesentlich kostengünstiger abläuft, als noch vor 20 Jahren.[1] Aufgrund der Erfahrungskurveneffekte.[2] der Hersteller gingen die staatlichen Subventionen seit 2014 stetig zurück und der Energiemarkt sieht sich mit einer sinkenden Einspeisevergütung konfrontiert.

 [4] EEG-Vergütung für PV-Strom nach dem Datum der Inbetriebnahme des Kraftwerks, mittlere Vergütung in den Ausschreibungen der Bundesnetzagentur, Strompreise und durchschnittliche Vergütung für PV-Strom

Der Energiemarkt ist im Wandel. Ab Sommer 2020 wird die Rendite einer volleinspeisenden PV-Anlage zwischen 3% und 3,5% liegen und tendenziell weiter sinken. Im Vergleich zum diesem klassisch netzorientierten Geschäft mit sinkenden Erlösen bei Volleinspeisung und steigenden Strompreisen wird mittelfristig ein Verbraucher-/ Quartiersorientiertes Geschäft mit günstig und lokal erzeugten, erneuerbaren Energien immer profitabler.

3. Mieterstrom – die nachhaltige Lösung mit höherem Profit

Mieterstrom ist die Antwort auf die Frage, wie man erneuerbare Energien wirtschaftlich profitabel in das Immobilienportfolio integrieren kann. Die Eigennutzung, sprich die Vermarktung, des lokal produzierten Stroms an die Kunden des Immobilienunternehmens (z.B. Mieter) wird zunehmend lukrativer.

Mieterstrom kann, wenn er effizient umgesetzt wird, im Vergleich zu einer volleinspeisenden Anlage eine ca. dreimal höhere Rendite erbringen.

Die Immobilienwirtschaft hat zusätzliche Einnahmen, da sie neben Wärme und Mietraum nun auch Strom anbietet. Der Wert der Immobilie steigt nachhaltig durch die Ausstattung mit innovativer Technologie. Mieter bekommen ihren lokal produzierten Mieterstrom, der nicht nur nachhaltig, sondern verglichen mit Strom vom öffentlichen Netz auch günstiger ist. Sie bekommen eine erlebbare, regenerative Energiequelle – ein regionales, grünes Produkt.
Und nicht zuletzt wird der Umwelt Gutes getan. Dadurch, dass es für die Immobilienwirtschaft profitabel ist, die vorhandene ungenutzte Fläche zum Ausbau regenerativer Energien bereitzustellen, nimmt damit der Anteil der erneuerbaren Energien an der Energieversorgung zu und man hat einen unmittelbaren positiven Effekt auf die CO2 Reduktion. Mieterstrom ist ein Gewinn für alle Beteiligten und die profitable Möglichkeit für den Gebäudesektor seinen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele zu leisten.

Den für Mieterstrom nötigen Kundenzugang hat die Immobilienbranche bereits. Gängige Geschäftsmodelle wie die, neben dem Mietvertrag noch weitere Dienstleistungsverträge, zum Beispiel über Nebenkosten oder ein Telekommunikationsangebot, anzubieten, haben sich bereits bewährt – und können sogar noch ausgeweitet werden. Ein Energieversorgungsvertrag zusätzlich abzuschließen ist einfach und kein großer vertrieblicher Mehraufwand.

4. Die „Herausforderungen“ von Mieterstromprojekten

Jetzt stellt sich die Frage, warum noch nicht alle Immobilienbesitzer Mieterstromprojekte durchführen, obwohl die zu erwartende Rendite doch nachweislich höher ist. Das hängt unserer Erfahrung nach mit zwei (vermeintlichen) Problemen zusammen. Einerseits fürchten Immobilienunternehmen einen Verlust des Gewerbesteuerprivilegs durch die Inbetriebnahme einer Mieterstromanlage. Gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG sparen Immobiliengesellschaften Gewerbesteuern, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen.

Darüber hinaus besteht schlichtweg die Angst vor dem Ungewissen. Stromversorgung ist ein komplett neues und vermeintlich komplexes Geschäftsfeld. Die meisten Wohnungswirtschaftsunternehmen haben jahrelange Expertise in der Bereitstellung von Mietraum und Wärme, sowie die Abrechnung der Selbigen. Der Einstieg in den Stromvertrieb wäre Neuland und so herrscht Vorsicht und Zurückhaltung bei dem Thema Einrichtung und Inbetriebnahme einer Mieterstromanlage. Es gibt Fragen zur Messinfrastruktur und Messwerterfassung. Wie werden die neuen, kleinteiligen, dezentralen Prozesse erfasst, abgerechnet und den zuständigen Behörden gemeldet?

Das fehlende energiewirtschaftliche und mieterstromspezifische Know-how kombiniert mit der Angst vor dem Verlust des Gewerbesteuerprivilegs schreckt viele Immobilienunternehmen bei der Umsetzung von Mieterstrom ab.

5. Die Lösungen für die einfache Umsetzung von Mieterstrom

Doch selbstverständlich gibt es für diese „Herausforderungen“ die passenden Lösungen.

Es gibt diverse Möglichkeiten, damit Immobilienunternehmen Mieterstromprojekte durchführen können, ohne gleichzeitig ihre Gewerbesteuerbefreiung zu riskieren.
Eine Möglichkeit ist die Kooperation mit einem Energieversorgungsunternehmen (EVU)/ Energiedienstleister (EDL). In diesem kooperativen Ansatz wird das gesamte Mieterstromangebot von einem beauftragten EVU/EDL umgesetzt. Alternativ dazu kann das Immobilienunternehmen Mieterstrom natürlich auch in Eigenregie durchführen, indem es das Thema mit einem eigens gegründeten Energieversorgungsunternehmen umsetzt. Dieses Tochterunternehmen kann die Energieversorgung für die eigene Immobilie betreiben, da die Gewerbesteuer nur im Tochterunternehmen anfällt.

Da ein etwaig „drohender Gewerbesteuerverlust“ besondere Aufmerksamkeit verdient, wird im kommenden Blogbeitrag der Fokus auf die juristischen und technischen Feinheiten bei den „Herausforderungen und Lösungsansätzen zum Thema Mieterstrom“ gelegt. In einem Podcast bespricht AE-Mitgründer Karsten Schmidt mit dem Experten in Sachen Energierecht Peter Mussaeus von PwC Legal alle Fragen, die sich zum Thema stellen.

Somit bleibt als Haupthindernis nur noch das energiewirtschaftliche „Neuland“ aus Sicht der Immobilienwirtschaft bestehen. Vielen Unternehmen sehen in Mieterstromprojekten nur die komplexen und kleinteiligen Aufgaben (wie die Bilanzierungen der Mengen für den Herkunftsnachweis, die Stromsteuermeldungen an das Hauptzollamt oder das Controlling der EEG relevanten Mengen).  Um die Wirtschaftlichkeit dieser kleinteiligen Aufgabe zu gewährleisten, muss man auf die einzelnen Spezifika eingehen und in der Kalkulation berücksichtigen. Manuelle Abrechnungen, wie beispielsweise mit MS Excel, sind aufgrund der Kleinteiligkeit äußerst aufwändig. Man könnte behaupten ein Mieterstromprojekt sei ein eigener Mikrokosmos.

6. Das Möglichmachen von Mieterstromprojekten

Und genau hier setzen wir als AMPEERS ENERGY an.

Denn wir haben eine vollautomatisierte Softwarelösung, den AE Local Supplier, der die Abrechnung von Mieterstromprojekten nicht nur skalierbar macht, sondern auch alle energiewirtschaftlichen Prozesse End-to-End unterstützt. Er ist die energiewirtschaftliche Kompetenz, die Mieterstromprojekte automatisiert und für jeden einfach umsetzbar macht.

Der Local Supplier, ist fokussiert auf Mieterstromprojekte. Er wird für die jeweiligen Unternehmen individuell angepasst und ist anschließend in der Lage, die kleinteiligen Prozesse in allen Mieterstromprojekten weitgehend automatisiert umzusetzen.

Der Local Supplier ermöglicht, dass der Kunde durch das Thema Mieterstrom geführt wird, ohne sich selbst bis ins letzte Detail damit auskennen zu müssen. Man kann einfach mit der anwenderfreundlichen Software arbeiten und ganze Mieterstromprojekte realisieren. Die Software übernimmt die komplette administrative Seite von Mieterstromprojekten, z.B.  Wechselprozesse, Bilanzierung, Abrechnung der Erzeugungsanlagen und Endkunden und auch das Forderungsmanagement.

Viele Unternehmen haben ihre funktionierenden Bestandssysteme, wie Buchhaltungssysteme oder CRM-Kundenmanagementsysteme für die Stammdaten ihrer Kunden und möchten nur äußerst ungern ein Parallel-System dazu aufbauen. Dies ist bei unserer Lösung nicht notwendig. Wir sind systemoffen und integrieren uns als Plug-in zu den Bestandssystemen, ohne diese ersetzen zu wollen.

Somit wird es jedem Immobilienunternehmen möglich, die Vorteile von Mieterstrom zu nutzen und eine attraktive Rendite zu erwirtschaften.
Dank unseres Partnernetzwerkes und unserer Energieexpertise haben wir zu allen Fragen der Infrastruktur, Software oder Finanzierung eine Antwort und Experten, die sich der Sache annehmen können (Rundum-Sorglos-Service).

Aus unserer Sicht ist die Immobilienwirtschaft prädestiniert dafür in den Vertrieb von Mieterstrom einzusteigen. Wenn die riesigen Potentiale intelligent genutzt werden, dann hat die Immobilienwirtschaft nicht nur ein neues, lukratives Geschäftsmodell, sondern sie leistet zudem einen entscheidenden Beitrag für das voranschreiten der Energiewende und eine grünere Zukunft.

Let´s make decentralized business profitable! 

[1] https://www.ise.fraunhofer.de/content/dam/ise/de/documents/publications/studies/aktuelle-fakten-zur-photovoltaik-in-deutschland.pdf

[2] https://www.baulinks.de/webplugin/2010/1689.php4

[3] Das Konzept besagt, dass die inflationsbereinigten (realen) Stückkosten konstant sinken, wenn sich die kumulierte Ausbringungsmenge (Produktionsmenge) erhöht. Typischerweise sinken die Kosten um 20 bis 30 % bei einer Verdoppelung der kumulierten Ausbringungsmenge.

[4] Quelle Fraunhofer ISE: https://www.ise.fraunhofer.de/content/dam/ise/de/documents/publications/studies/aktuelle-fakten-zur-photovoltaik-in-deutschland.pdf