Wie die Dekarbonisierung der Immobilienbranche profitabel erfolgen kann

Ein Praxisbeispiel mit unserem Kunden Rheinwohnungsbau GmbH

5 Min. Lesedauer

von Nils Neuneier-Quak, Autor
Erschienen am 29.04.2021

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Rund 40 Prozent der CO2-Emissionen kommen aus dem Immobiliensektor. Daher überrascht es wenig, dass auch diese Branche in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus der Energiepolitik geraten ist und nun Antworten auf regulative Neuerungen liefern muss. Diese Änderungen müssen aber auf Betreiberseite nicht zwangsläufig zu mehr Aufwand und höheren Kosten führen. Viel mehr besteht hier auch eine große Chance, die Profitabilität von Liegenschaften zu steigern. Im Folgenden erläutern wir kurz, wie das geht.

Wenn es um die konkrete Umsetzung der Energiewende im Immobiliensektor geht, bleiben momentan noch viele Potenziale ungenutzt. Das hängt häufig damit zusammen, dass viele Betreiber eine entsprechende Umsetzung bislang noch als zu unwirtschaftlich betrachten. Das muss aber nicht so sein. AMPEERS ENERGY hat zahlreiche Software-as-a-Service-Lösungen entwickelt, um mit intelligenten Energiemanagementsystemen einen einfachen und kosteneffektiven Betrieb zu realisieren. Die Tools reichen von der Planung bis hin zum Betrieb ganzer Quartiere. Ziel dabei ist es, Immobilieneigentümern die Werkzeuge und Grundlagen an die Hand zu geben, um ihre Prozesse zu vereinfachen und Kosten einzusparen beziehungsweise zusätzliche Erlöse zu erzielen. Um das ideale Energiekonzept für die jeweilige Immobilie zu entwickeln, helfen die beiden softwarebasierten Beratungslösungen AE Potential Assessor und AE Business Simulator dabei quantitativ zu ermitteln wie man dezentrale Energien etwa durch PV, Batterien oder Wasserstoff einfach und profitabel in das Immobilienfeld einbettet: So wird deutlich, welchen Beitrag die jeweilige Technologie zur Reduktion der CO2-Emissionen leistet und welche Geschäftsmodelle sich daraus für das gesamte Portfolio sowie die einzelnen Liegenschaften ergeben. In diesem Kontext ist vor allem wichtig, die Chancen der Sektorenkopplung zu nutzen. Denn die Lösungen von AMPEERS ENERGY erlauben es, die einzelnen Technologien wie PV-Produktion, Wärmeversorgung oder E-Mobilität nicht isoliert, sondern als Teil eines großen Ganzen zu sehen und ganzheitlich zu optimieren. Im Ergebnis hat ein Immobilienunternehmen auf diese Weise eine robuste Entscheidungsbasis für Investitionen und die Renditechancen in einer Liegenschaft.

Reality Check

Aber wie sieht das in der Praxis aus? Diese Frage hat sich auch kürzlich die Rheinwohnungsbau GmbH gestellt. Knapp 6.000 Wohnungen im Raum Düsseldorf, Duisburg, Meerbusch und Berlin umfasst das Portfolio des Unternehmens. Der eigene „CO2-Fußabdruck“ liegt momentan bei etwas unter 24 kg/m2 Wohnfläche im Jahr. Das Ziel des Pariser Klimaabkommens sieht jedoch einen Fußabdruck von 6-12 kg CO2 vor. Viele Maßnahmen wie energetische Sanierung oder Neubau hat die Rheinwohnungsbau bereits umgesetzt, auch weitere Maßnahmen stehen für die Zukunft auf dem Programm. Dennoch lag das Ergebnis noch nicht nah genug am gewünschten Sollwert. Ziel des Unternehmens ist es, den aktuellen CO2-Ausstoß um etwa 30 Prozent bis 2030 zu senken. Mit dieser Herausforderung ist das Düsseldorfer Unternehmen 2020 an AMPEERS ENERGY herangetreten.  

Die große Herausforderung bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen für Immobilien besteht darin, dass die einzelnen Planungsbereiche wie etwa für Strom- oder Wärmeversorgung üblicherweise nicht gemeinsam betrachtet werden. Jedes einzelne Planungsgewerk versucht für seinen Bereich einen möglichst sicheren Betrieb mit entsprechenden Puffern zu garantieren. Das hat zwei Konsequenzen. Zum einen werden so Überkapazitäten geschaffen, die im Regelfall gar nicht ausgenutzt werden. Zum anderen bietet diese Verbindung von Strom, Wärme, Mobilität genau den Angriffspunkt, an dem die Lösungen von AMPEERS ENERGY den Betrieb optimieren können. Denn die Möglichkeiten zum Lastmanagement oder zur Steigerung des Eigenverbrauchs, haben großen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit und sollten stärker berücksichtigt werden. Daher steht bei unseren Lösungen ein ganzheitlicher Blick auf die Energieversorgung der Immobilien im Mittelpunkt – und zwar nicht nur über verschiedene Sektoren hinweg, sondern auch Immobilienübergreifend innerhalb eines Quartiers. Das Ziel dabei ist es, den optimalen Betriebspunkt über alle Sektoren und Anlagen der Immobilie hinweg zu finden. Denn so können nicht nur CO2-Emissionen, sondern auch Kosten gespart werden.

Die optimalen Startbedingungen für das Quartier

Um eine gesamtheitliche Strategie zu entwickeln und daraus Sweet Spots für die Quartiersenergieversorgung zu finden, kommen mit dem AE Potential Assessor und dem Business AE Simulator die softwarebasierten Beratungs- und Analyse-Tools von AMPEERS ENERGY zum Einsatz. Die Analyse half in diesem Fall dabei, die energiewirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die technische Ausgangssituation im Quartier Duisburg Ungelsheim zu analysieren und daraus entsprechende Handlungsoptionen abzuleiten, wie etwa die Identifikation realisierbarer Geschäftsmodelle oder etwaige, notwendige technische Modernisierungsmaßnahmen und deren Auslegung. Generell fließen in diese Analyse Daten aus unterschiedlichen Kategorien ein:

• Mess- und Verteilkonzept

• Lokale Erzeugungsanlagen

• Steuerbare Lasten

• Verbrauch und Nutzungsarten

• Bestehende Versorgungvereinbarungen

• Bisherige Art der Betriebsführung

• Langfristige Verträge wie z.B. Contracting

Sollte es zu einzelnen Punkten keine Daten geben, so kann der AE Business Simulator auf einen großen Stamm historischer Daten zurückgreifen und entsprechende synthetische Daten modellieren.

Die richtige Strategie für das Energiemanagement

In einem zweiten Schritt werden innerhalb dieses Handlungsrahmens mit dem AE Business Simulator Szenarien entwickelt und simuliert, unter denen sich das Quartier sowohl mit möglichst hoher Kosteneffektivität als auch mit ökologischem Fokus betreiben lässt. Der AE Business Simulator ermöglicht es, die einzelnen Szenarien für ein ganzes Jahr zu berechnen und dabei auch langfristige Entwicklungen wie verstärkte E-Mobilität abzubilden – eine gute Grundlage für langfristige Investitionsentscheidungen. Er zeigt auf, wie der optimierte Betrieb gestaltet werden kann. Das Ziel ist es, eine wirtschaftlich optimierte Energieversorgung über Sektorengrenzen hinweg zu entwickeln. Dies umfasst die Modellierung der perfekt dimensionierten Anlagentechnik und optimierten Betriebsführung sowie eine Wirtschaftlichkeitsprüfung auf die kommenden 20 Jahre. Die resultierende Netto-Cash-Flow-Betrachtung ermöglicht auch eine Sensitivitätsanalyse unter welchen Randbedingungen und ab wann bereits im Vorfeld planbare Maßnahmen ergriffen werden sollten.

Die Ergebnisse, die sich aus den beiden Beratungstools AE Potential Assessor und AE Business Simulator gewinnen lassen, zeigen die unterschiedlichen Handlungsoptionen für Immobilieninhaber und -betreiber. Diese Optionen beziehen sich nicht nur auf die integrierte technische Betrachtung, sondern auch auf die umsetzbaren Geschäftsmodelle. Gerade in Bezug auf Mieterstrom Angebote oder auch eine intelligente Energieoptimierung auf Quartiersebene, greifen unterschiedliche Konzepte ineinander und erzeugen weitere Synergie-Effekte. Lösungen wie ein Energiemanagementsystem auf Quartiersebene wie der AE District Manager lassen sich problemlos mit der Mieterstrom-Software AE Local Supplier kombinieren und bieten so ein Plus, das größer ist als die Summe der einzelnen Teile.

Schließlich bieten die Resultate der Analyse der Rheinwohnungsbau eine fundierte Grundlage, um gezielt Geschäfts- und Investitionsentscheidungen zu treffen. Sanierungsmaßnahmen oder Zubau lassen sich auf dieser Basis evaluieren, umsetzen und in das bestehende Portfolio integrieren. Das so von AMPEERS ENERGY geschnürte Rundum-Sorglos-Paket sichert das Unternehmen für den aktuellen und zukünftig Betrieb der Immobilien ab und macht die Umsetzung der Dekarbonisierung nicht nur möglich, sondern sogar profitabel.

„Butter bei die Fische“

Aber was bedeutet das nun konkret in Zahlen ausgedrückt? Während der Analyse mit dem AE Business Simulator wurden drei Szenarien für den Immobilienkomplex modelliert. Dabei lag ein Fokus auf der Integration lokal erzeugter Energien mittels Speicher: Hier wurden einmal eine Variante mit dem regulären Wärmespeicher von 700 Litern, einmal eine Variante mit einem größer dimensionierten Wärmespeicher von 1000 Litern und ein Modell mit einer Batterie mit 20 kWh Energieinhalt durchgespielt. In die Analyse flossen zudem noch die Überlegungen mit ein, inwieweit man das Nahwärmenetz einbinden kann und welchen Beitrag Mieterstromkonzepte leisten können. Auch die Kosten der energetischen Sanierung fanden Eingang in die Überlegungen.

Die Analyse der Immobilien und der lokalen PV-Erzeugung, die sich zwischen 8 und 12,5 MWh jährlich bewegt, ergab, dass die Erzeugungskapazität vor Ort groß genug ist, um die Wärmepumpen zu betreiben und so große Teile des Bedarfs aus lokaler Energie zu decken.  Dank des AE Local Suppliers kann die Rheinwohnungsbau eine maximale Nutzung des CO2-freien Stroms auch durch attraktive Energieangebote an ihre Mieter sicher stellen.  

Nach rund acht Wochen ist die Analysephase abgeschlossen. Nun gehen Rheinwohnungsbau und AMPEERS ENERGY daran, die anvisierten Schritte umzusetzen.