Klimaziele setzen Immobilienwirtschaft unter Druck und bieten neue Chancen

Darum lohnt es sich für die Immobilienwirtschaft frühzeitig zu handeln.

8 Min. Lesedauer

Erschienen am 15.10.2021

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Klimaziele waren lange Zeit abstrakt und weit weg. Doch konkrete Zahlen für die zulässigen Emissionen in 2030 und die angestrebte Klimaneutralität in 2045 rücken sie in greifbare Nähe. Durch neue Maßnahmen, wie die CO-Bepreisung im Gebäudesektor wächst der Handlungsdruck bei Immobilienunternehmen. Gleichzeitig bieten sich ihnen neue Geschäftsmodelle mit innovativen Technologien, die helfen dieses Problem zu lösen.   

In diesem Artikel zeigen wir die höheren Klimaziele im Gebäudesektor und wie sie den Druck erhöhen. Wir zeigen auch welche Chancen sich für Wohnungsunternehmen aus diesen neuen Anforderungen ergeben.  

Höhere Ziele für Klimaschutz im Gebäudesektor 

Im April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass der bisherige Zielpfad zur Reduzierung der CO-Emissionen im Klimaschutzgesetz von 2019 nicht ausreichend ist, um die Interessen der künftigen Generationen zu schützen. Damit musste die Bundesregierung die Reduktionsziele anpassen und das Klimaschutzgesetz überarbeiten.  

Nun strebt Deutschland in der neuen Fassung die Klimaneutralität bereits im Jahr 2045 an. Auf dem Weg dahin sollen bis 2030 die Emissionen um 65 Prozent und bis 2040 um 88 Prozent reduziert werden, beides im Vergleich zu 1990.  

Für den Gebäudesektor, der als einziger Sektor das Ziel für 2020 nicht erreicht hat, ergibt sich daraus ein neuer Zielpfad mit der Reduzierung der CO-Emissionen auf 67 Millionen Tonnen im Jahr 2030. Ausgangspunkt sind die 120 Millionen Tonnen aus 2020, wovon 87 Millionen Tonnen auf Wohngebäude entfallen. Bis 2045 soll der Gebäudebestand nahezu klimaneutral sein. 

Wirtschaftlicher Druck durch steigenden CO-Preis 

Beim verschärften Klimaziel wird es sicher nicht bleiben. Eine Reihe von Maßnahmen werden folgen, damit alle Sektoren ihren Beitrag zu diesem Ziel leisten. Zu diesen Instrumenten gehört der CO-Preis für Emissionen aus den Bereichen Gebäude und Verkehr – geregelt im Brennstoffemissionshandelsgesetz BEHG. Diese Bepreisung von CO-Emissionen wurde mit Beginn 2021 eingeführt, liegt derzeit bei 25 EUR je Tonne CO₂ und steigt bis 2025 schrittweise auf 55 EUR je Tonne CO2 an: 

Ab 2026 wird der Preis über Versteigerungen innerhalb eines festen Korridors ermittelt. Der Korridor liegt im ersten Jahr zwischen 55 und 65 EUR je Tonne CO. Da der aktuell geplante Preis noch vor der neuen Fassung des Klimaschutzgesetzes festgelegt wurde, ist zu erwarten, dass der Korridor nach oben korrigiert wird. Das Umweltbundesamt schätzt die Kosten des gesamten Schadens, der 2030 durch eine Tonne CO₂ verursacht wird auf 180 EUR. Andere Länder, wie zum Beispiel Schweden greifen bereits härter durch und veranschlagen 2021 schon einen Preis von 110 EUR je Tonne CO 

Diese Kosten müssen aktuell noch allein durch die Mieter getragen werden. Doch das wird nicht dauerhaft so bleiben, denn die Mieter haben nur einen begrenzten Einfluss auf die Anlagentechnik und somit auf die Emissionen der Gebäude. Sie können nur über die Raumtemperatur den Energieverbrauch beeinflussen. Es muss vielmehr damit gerechnet werden, dass die neue Bundesregierung eine Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter beschließen wird, um diejenigen die die Modernisierung beeinflussen können mit in die wirtschaftliche Pflicht zu nehmen.   

Eine bereits erzielte Einigung zur Teilung der Kosten kam in der Bundesregierung doch nicht zustande, da die Union dagegen stimmte, um Vermieter nicht zusätzlich zu belasten. 

Kosten für Sanierungen werden steigen

Im Segment Mietwohnen liegt die Sanierungsquote in Deutschland derzeit bei 1 %, müsste aber bei mind. 4 % liegen, um alle 3,2 Mio. Mehrfamilienhäuser bis 2045 sanieren zu können und die Klimaziele zu erreichen. 

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Wer heute Sanierungsmaßnahmen startet, mit dem Blick auf die angestrebte Klimaneutralität, hat gleich mehrere Vorteile. Zum einen reduzieren sich die künftigen CO-Kompensationskosten. Zum anderen muss man sich keine Gedanken über den steilen Kostenanstieg für die Sanierungsmaßnahmen machen.   

Wenn die Entwicklung mit der derzeit niedrigen Sanierungsquote weiter anhält, besteht die Gefahr, dass in wenigen Jahren viele Unternehmen gleichzeitig mit der Erhöhung ihrer Sanierungsquote beginnen. Schon heute gibt es bei vielen Baumaterialien Lieferengpässe, bei steigender Nachfrage kann sich das Problem vergrößern. Hinzu kommt ein großer Fachkräftemangel im Handwerk. 

Immobilienunternehmen müssen mit steigenden Kosten rechnen, sowohl durch die CO-Bepreisung als auch für zukünftige Sanierungen. Je länger sie warten, umso mehr steigen die Kosten. 

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Chancen ergreifen und neue Möglichkeiten nutzen

Der politische und wirtschaftliche Druck auf die Immobilienwirtschaft wächst. Doch es muss viel investiert werden und in der Vergangenheit haben Sanierungen oft nicht den gewünschten Erfolg gebracht.  

Die Immobilienwirtschaft hat dafür heute zahlreiche Chancen. Neue Geschäftsmodelle auf Basis erneuerbarer Energien können dazu beitragen, dass die Sanierungen ein wirtschaftlicher Erfolg werden.  

Die Digitalisierung ermöglicht in diesem Zusammenhang den Energieverbrauch von Wohngebäuden zu erfassen und zu optimieren. Sie bietet auch eine hilfreiche Unterstützung zur optimalen Abstimmung einer lokalen Energieerzeugung mit erneuerbaren Energien auf den Energiebedarf für Strom, Wärme und Mobilität. 

Mieterstrom bietet die Möglichkeit der Stromvermarktung an die eigenen Mieter, sodass eine höhere Vergütung als im Fall einer Volleinspeisung erzielt werden kann.   

Zudem kann der Strom aus lokalen Photovoltaikanlagen für Wärmepumpen in der Wärmeversorgung genutzt werden. Die Wärme lässt sich, falls notwendig, im Baukörper oder in einem Pufferspeicher zwischenspeichern.  

Die Einrichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge ermöglicht es ebenfalls zusätzliche Umsätze zu erwirtschaften. Mit zunehmender Verbreitung von Elektroautos wird dieses Angebot wichtiger und für die Betreiber gewinnt es wirtschaftlich an Bedeutung.   

Solche neuen Betriebsmodelle sind für die Immobilienwirtschaft mittlerweile möglich. Denn mit einer Neuregelung im Gewerbesteuergesetz dürfen sie jetzt Einnahmen aus dem Verkauf von Strom aus erneuerbaren Energien oder aus dem Betrieb von Ladestationen erzielen. Sofern diese Einnahmen die Grenze von 10 % der Miet- und Pachteinnahmen nicht übersteigen, bleibt das Gewerbesteuerprivileg bestehen.  

 

Jetzt aktiv werden lohnt sich für die Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft hat schon heute viele Chancen, Sanierungen zum Erfolg zu führen und den Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand zu bestreiten. Sie muss jetzt aktiv werden und nicht erst abwarten was passiert. Sonst wird es teurer, der CO-Preis für fossile Brennstoffe und die Sanierungskosten werden ansteigen. Neue Geschäftsmodelle auf der Basis erneuerbarer Energien bieten bereits heute Chancen für attraktive Renditen. 

 

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