Immobilienwirtschaft muss mit deutlich verschärften Anforderungen rechnen

6 Min. Lesedauer

von Dr. Jörg Kruhl, CMO AMPEERS ENERGY 
Erschienen am 29.10.2021

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Europäische und nationale Klimaziele sind inzwischen klar ausgerichtet auf dem Weg zur Klimaneutralität. Die gesetzlichen Regelungen sind es bislang noch nicht. Ihnen fehlt noch die Ausrichtung auf konkrete Ziele. Das wird sich in der nächsten Zeit ändern. Denn nur mit verschärften Anforderungen kann der Gebäudesektor die angestrebten Ziele überhaupt erreichen.

In diesem Artikel zeigen wir die europäischen und nationalen gesetzlichen Regelungen zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der Emissionen im Gebäudesektor auf. Wir zeigen welche Regelungen sich ändern, mit deren Hilfe die Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden sollen.

Alles geht von Europa aus

Von der Europäischen Union gibt es diverse Richtlinien im Energiebereich, die unter anderem die Energieeffizienz von Gebäuden und den Ausbau der erneuerbaren Energien regeln. Die Mitgliedsstaaten müssen diese Richtlinien in nationales Recht umsetzen.

Die größte Bedeutung hat die Gebäude-Energieeffizienz-Richtlinie, auf Englisch: Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Sie setzt den Rahmen für effiziente Gebäude und einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050. Aus dieser Richtlinie stammt die Grundlage für den Energieausweis, der Käufer:innen und Mieter:innen über Energieverbrauch und –kosten informiert. Auch die Anforderung an den Neubau von Gebäuden, die nahezu keine externen Energiequellen mehr benötigen (Nearly-Zero-Energy-Buildings) stammt aus dieser Richtlinie.

Ebenfalls relevant ist die Energieeffizienz-Richtlinie der EU, auf Englisch: Energy Efficiency Directive (EED). Sie regelt die erforderlichen Einsparungen im Energieverbrauch. Zu ihren Zielen gehört u. a. die Schaffung von Transparenz für Verbraucher:innen über ihren Energieverbrauch, damit sie ihr Verhalten entsprechend anpassen. Bewohner:innen von Mehrfamilienhäusern haben damit zukünftig den Anspruch auf regelmäßige Informationen über ihren Energieverbrauch.

Mit der Erneuerbare-Energien-Richtlinie, auf Englisch: Renewable Energy Directive (RED) setzt die EU den rechtlichen Rahmen zur Umsetzung verbindlicher Ziele für den Ausbau der erneuerbaren Energien in der EU. Bisher ist eine Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien am gesamten Endenergieverbrauch bis 2030 auf 32 Prozent geplant.

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Nationale Regelungen in Deutschland

Alle diese europäischen Regelungen müssen innerhalb fester Zeitvorgaben in der nationalen Gesetzgebung umgesetzt sein. Die deutschen Gesetze und Verordnungen verfolgen neben der Umsetzung der europäischen Vorgaben aber auch eigene Zielsetzungen, die teilweise darüber hinaus gehen. Denn national gibt es mittlerweile einen klaren Pfad zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2045. Alleine bis Ende 2030 müssen die Emissionen des Immobiliensektors von 118 Millionen Tonnen, Stand 2020, auf 67 Millionen Tonnen runter.

Die Anforderungen an die Energieeffizienz und den Einsatz von erneuerbaren Energien bei Gebäuden regelt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es begrenzt vor allem den Energiebedarf von Neubauten, die Ansprüche haben sich jedoch seit 2016 nicht mehr verändert. Von Neubauten, deren Energiebedarf radikal reduziert wird, ist im GEG bisher noch keine Rede. Auch bei Bestandsgebäuden gibt es bislang noch keine Anforderungen an den Energiebedarf. Nur Heizungen müssen spätestens nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Das GEG reicht somit in der heutigen Form bei weitem nicht aus, um den Gebäudesektor auf Klimakurs zu bringen.

Ein wichtiges Element, das auch in der politischen Diskussion auf der Agenda ganz oben steht, ist das EEG. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz EEG hat für einen deutlichen Schub beim Ausbau der erneuerbaren Energien gesorgt. Es trat noch vor der ersten europäischen Richtlinie in Kraft und regelt die bevorzugte Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien sowie die feste Einspeisevergütung für diesen Strom. Seit einigen Jahren enthält es spezielle Regelungen für Förderung und Nutzung von Solarstrom in Mehrfamilienhäusern. Auch für das EEG ist eine Änderung zu erwarten, die sicher im Zusammenhang mit den oben genannten ergänzenden Gesetzen zu entscheiden ist.

Bevorstehende Änderungen sind nötig für ambitionierte Klimaziele

Im Sommer 2021 hat die EU-Kommission schon angedeutet auf welchem anspruchsvollen Pfad sich die EU begeben wird,, als sie das Paket “Fit for 55” vorgestellt hat. Denn mit der Erhöhung des Klimaziels für 2030 auf 55 Prozent werden sämtliche Richtlinien überarbeitet. Sie erhalten eine klare Anpassung an das Ziel für 2030 und die Klimaneutralität 2050.

Infolgedessen wird es verschärfte Anforderungen an Gebäude geben. Dazu gehören zum Beispiel Mindestanforderungen an Bestandsgebäude, um Bewegung in den Sanierungsmarkt zu bringen. Dies ist nötig, um die heutige Sanierungsrate von rd. 1 % jährlich auf die nötigen 3 bis 4 % anzuheben.

Die EU wird einen eigenen Emissionshandel für die Sektoren Gebäude und Verkehr einrichten. Was das für das bereits geltende Brennstoffemissionshandelsgesetz bedeutet, ist noch unklar. Erneuerbare Energien sollen für die Energieversorgung von Gebäuden einen höheren Mindestanteil übernehmen.

Diese Änderungen auf der europäischen Ebene treffen in Deutschland also auf ein Gebäudeenergiegesetz, das keine zwei Jahre nach dem Inkrafttreten in 2022 dringend überarbeitet werden muss. Es wird notwendig sein Neubauten bereits beute auf einen klimaneutralen Gebäudebestand in 2045 auszurichten. Es wird auch notwendige Mindestanforderungen für den Energiebedarf von Bestandsgebäuden enthalten müssen, denn ohne den Bestand erreichen wir nicht die erforderlichen Fortschritte bei der Emissionsreduzierung im Gebäudesektor.

Ein weiterer politischer Diskussionspunkt ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), mit dem Wärme- und Verkehrssektor seit Januar 2021 in den Emissinsrechtehandel einbezogen werden. Bislang tragen ausschließlich die Mieter die Kosten für die CO2-Bepreisung nach dem (BEHG). Auch hier sind Änderungen wahrscheinlich, , denn um eine Lenkungswirkung für Investitionen in Klimaschutzmaßnahmen zu erzielen wird diskutiert, dass Eigentümer in Zukunft je nach Sanierungsstand eines Gebäudes Teile dieser Kosten mit tragen sollen. Und hier sind beachtliche Beträge zu erwarten. Bis 2026 steht der Preiskorridor für Emissionen aus den Bereichen Gebäude und Verkehr fest. Für die Zeit danach werden marktwirtschaftlich gebildete Preis erwartet, die mit Blick auf die hohen Minderungsziele beachtlich steigen können. Experten gehen in einer Studie für das Bundesumweltministerium davon aus, dass der CO2-Preis 2030 bei 125 Euro und 2040 bei 275 Euro pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid liegen könnte.

Und schließlich werden neben den Anforderungen an den Verbrauch von Gebäuden auch Regelungen auf den Weg gebracht, die ein direktes Investment in Klimaschutzmaßnahmen erfordern: Anforderungen an die Installation und Nutzung von erneuerbaren Energien in Gebäuden. Der Mindestanteil von erneuerbaren Energien zur Deckung des Energiebedarfs, von bisher 15 %, wird sicher deutlich angehoben. Denn für klimaneutrale Gebäude brauchen wir viel mehr erneuerbare Energien in Gebäuden. Hinzu kommt eine bundesweite Diskussion über die Solarpflicht. Einige Bundesländer haben bereits den Anfang gemacht, in Baden-Württemberg gilt sie bereits ab Mai 2022 für neue Wohngebäude. Ab 2023 folgen Berlin und Hamburg. In praktisch allen Bundesländern sind Regelungen in Vorbereitung.

Mit all diesen zuvor genannten Änderungen kommt in der nächsten Zeit einiges auf Immobilienunternehmen zu. Diese Verschärfungen scheinen notwendig, um die hoch gesteckten Klimaziele zu erreichen und die Energiewende im Immobiliensektor deutlich zu beschleunigen. Für die Unternehmen muss es nun darum gehen, geeignete Strategien zu entwickeln, um die resultierenden Maßnahmen in möglichst profitablen Projekten umzusetzen.



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